Если верить подсчетам специалистов, доходность арендного жилья уже достигла уровня, когда можно строить современные доходные дома. Проекты арендного жилья, которые появились в России два года назад, сегодня приносят инвесторам примерно 10%

На последнем Конгрессе FIABCI Президент NAI Becar Александр Шарапов заявил: «Инвестор хочет получать не меньше 10 % доходности на вложенные средства в Москве и 12% - в Петербурге». По его оценке, сегодня инвестиции в торговую недвижимость Москвы дают примерно 9% , в Петербурге – 11%, в регионах – 12-13%.

Сколько можно получить

Тем не менее, бурного интереса проекты доходных домов у инвесторов не вызывают. Если до революции доходные дома составляли в Петербурге почти 94% жилого фонда, то сегодня их доля ограничивается десятком проектов. По мнению директора Группы компаний «Пионер» направления Санкт-Петербург Юрия Грудина, чтобы окупить современный дом, сдавая его в аренду, понадобится лет 50. Рынок могут выручить иностранные институциональные инвесторы, если они придут и выкупят объекты – замкнут инвестиционный цикл.

Алексей Астапов, директор по привлечению капитала УК «Арсагера», оценивает окупаемость проекта с помощью арендных платежей в 10 лет – при сегодняшней арендной ставке в 6-7% годовых от стоимости жилья. «Если учитывать расходы на ремонт, коммуналку и управление процессами, связанными с арендой, то расчет усложняется». Еще больше усложняются расчеты, если принимать во внимание увеличение стоимости самой недвижимости, которая, как показывает статистика, растет хорошим темпом, несмотря на то, что при этом стареет. С 2000 года по 2011-й в Петербурге рост стоимости квадратного метра составлял в среднем 20% в год.

По данным АН Home estate, сдача в аренду квартиры в специализированном доме может принести владельцу 10-11% годовых – более высокую цену можно запросить благодаря уровню сервиса, предоставленного управляющей компанией.

Спрос есть, его не может не быть

Спрос на аренду жилья есть. По словам Шарапова, сектор арендного жилья составляет примерно 25% жилого фонда, причем представлен он преимущественно частным сектором и теневыми сделками. По подсчетам Астапова, в Петербурге сдается в аренду около 20 млн кв. метров или около 0,5 млн квартир.

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш оперирует другими цифрами: 17-25 тысяч петербуржцев сегодня арендуют жилье плюс неподдающееся подсчетам количество граждан из ближнего зарубежья.

Менталитет как помеха

Астапов говорит: у нас не развита трудовая миграция как в США, где люди легко переезжают, меняют место работы и т.п. Зато в США, по его словам, «арендные ставки выше ипотечных, что для России вообще немыслимо: платить за съемное жилье больше, чем за ипотеку (как бы за свое)».

Шарапов полагает, что указанная Астаповым причина могла бы стать следствием: «Развитие сектора арендной недвижимости способствовало бы повышению мобильности и решению жилищных проблем. На сегодняшний день Россия является лидером по количеству людей, владеющих жильём. При этом в собственности государства находится только 14 % всего жилищного фонда».

Грудин рассуждает: «В российской ментальности до сих пор живет стереотип: жить в гостинице продолжительное время – дорого, поэтому жить в комфортабельных апартаментах и пользоваться всеми сервисами гостиницы могут только богатые люди. Мы ориентируемся не на самых богатых людей. На наш взгляд, ставка аренды должна соответствовать квартплате в обычном доме, но покрывать эксплуатационные расходы».

По данным Тетыша, однокомнатная квартира обойдется арендатору в среднем 18 тыс. рублей в месяц, двухкомнатная – 22 тыс. рублей. «Если говорить о доходных домах, то здесь цена на порядок выше. Аренда однокомнатных апартаментов стоит порядка 40-45 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – около 50-60 тыс. руб. в месяц», - рассказывает он.

Без государства – никуда

Очевидно, что в сегодняшних условиях инвестировать в организацию арендного жилья страшновато. Специалисты полагают, что без помощи государства не обойтись. «Для стимулирования строительства доходных домов необходимо привлекать институциональных инвесторов, - уверен Шарапов. - Сегодня различные пенсионные фонды, страховые фонды и т.д. владеют в России торговыми и офисными центрами, гостиницами, при этом в Европе и США такие инвесторы владеют и доходными домами. Стоит отметить, что в этих странах доходные дома – довольно ликвидные объекты».

Астапов полагает важным обеспечить равные условия (в первую очередь налоговые) для всех участников процесса: «99,9% квартир в России сдаются «в черную». Частное лицо не платит налог на прибыль, а по налогу на имущество имеет льготную ставку. Естественно, что ни одно юридическое лицо, официально ведущее такой бизнес, не сможет конкурировать с частником».

Перспективы развития арендного сегмента уже замаячили: государство догадалось, что программа обеспечения граждан доступным жильем вряд ли будет выполнена, а с помощью аренды это, возможно, удастся сделать. Впрочем, пока государство озабочено лишь социальной арендой. Коммерческий наем - удел частных инвесторов.

Елена Зубова

По собственной информации Restate.ru
Перейти на страницу отдельно стоящие здания в Санкт-Петербурге (СПб)