Если просмотреть динамику цен, что сложилась на рынке недвижимости в январе 2013 года, станет очевидным: цены на рынке строящегося жилья вновь стали расти. По мнению экспертов, это можно объяснить не только накопленным населением отложенным спросом, но и недостатком качественных и интересных объектов. Тенденция, когда покупатели сметают на рынке все подряд, еще продолжается. Хотя за качественные объекты приходится платить существенно больше.
Тем не менее, в связи с новогодними каникулами конец декабря и первую половину января можно назвать относительно спокойными. Но тенденция явно прослеживалась - цены стали расти. А на рынке наблюдалось увеличение доли объектов с завышенным ценообразованием и меньшей ликвидностью. Так, средняя стоимость «квадрата» в новостройках Петербурга в январе 2013 года составила 81148 руб. Для первичного рынка северной столицы это - своеобразный рекорд. Ведь еще в начале декабря эта величина составляла чуть более 75 тыс. рублей. Все тот же плавный рост, который был отмечен в конце прошлого года, продемонстрировала и «элитка», подтверждая, что она является штучным товаром, рассчитанным для штучного покупателя. Зато цены на вторичном рынке продолжали удивлять. Так, стоимость комнат за период с начала декабря выросла более чем в 3 раза с 27838 руб. за «квадрат» до 62190 руб. В то же время, ценник квартир на вторичном рынке «упал». В начале декабря стоимость кв. метра здесь составляла в среднем чуть более 86 тысяч за «квадрат», в конце января ценник опустился до отметки в 84238 руб.
Если прислушаться к мнению экспертов, которые утверждают, что вторичный рынок является «паровозом» для первичного, и все колебания цен, происходящие на нем, рано или поздно сказываются на рынке строящейся недвижимости, то нам следует уже в ближайшее время ждать падения цен и на первичном рынке. Впрочем, скорее всего, этот тезис нуждается в дополнительной детализации, так как вряд ли стоит ожидать в ближайшее время падения цен на строящуюся недвижимость. Тем более что сегодня рынок недвижимости находится на подъеме. И пока аналитики спорят о том, наступило время покупателя или пришло время продавца, ситуация развивается по своим законам. Впрочем, в покупателях, пока действительно недостатка нет. В приватной беседе один из руководителей строительной компании признался, что сегодня «пипл хавает все», что ему предлагают. Главное, чтобы подешевле.
Еще один аргумент в пользу того, что в ближайшее время цены на недвижимость не будет снижаться - замедление темпа ввода новых домов. Так, в 2012 году в Петербурге было введено в эксплуатацию всего 10 объектов, сроки, сдачи которых ни разу не переносились. На этот год в Петербурге запланирована сдача 75 новых жилых комплексов. Впрочем, говорить о том, что на рынке возможен дефицит предложений новостроек, пока еще рано.
По данным Restate.ru за последний месяц количество предложений о продаже на рынке новостроек не просто увеличилось, а стремительно выросло. Если в начале декабря таких объявлений было чуть более 14 тысяч, то в конце января уже насчитывалось 20398. Количество предложений на вторичном рынке за этот период времени практически не изменилось. Прибавление на рынке 379-ти новых объектов вряд ли можно считать существенным. А вот количество предложений по рынку элитного жилья упало значительно, чуть ли не два раза. Меньше стало выставляться и комнат - если в начале декабря таких объявлений было 1240, то на конец января всего 1103.
По количеству предложений о покупке недвижимости в январе 2013 года по данным Restate.ru, в "ТОП -3" вошли Невский район (31,39%), Выборгский 915, 22%) и Красносельский район (14, 55%). Что и не удивительно, ведь именно здесь сегодня как раз и строится много новых жилых комплексов.
Рынок аренды
За минувший месяц изменение средней цены предложения на рынке аренды однокомнатных квартир дало незначительную прибавку - если в начале декабря эта цифра составляла 21,6 тыс. руб. в месяц, то в конце января она выросла до 22,1 тыс. руб. Двухкомнатные показали рост: средняя цена аренды в этом сегменте увеличилась с 30, 8 тыс. руб. в месяц до 31, 9 тыс. А вот аренда "трешек" выросла с 40, 4 тыс. до 42,07 тыс.
Стоит отметить, что самыми популярными у арендаторов на рынке типового жилья в январе 2013 года стали Московский, Невский и Фрунзенский районы Петербурга. А вот количество предложений на рынке аренды квартир за последнее время сократилось с 29582-х в декабре до 28573-х в январе. Количество предложений на рынке аренды комнат и элитного жилья осталось на прежнем уровне.
Москва: мы идем своим путем
Сравнивать рынок недвижимости Москвы с Петербургом - любопытное занятие. Такое ощущение, что находишься совершенно в разных измерениях и галактиках. Особенно впечатляют московские цены на недвижимость. Питерским пока до них, как до луны. Вот и тенденции рынка января 2013 года, на которых хотелось бы остановиться, в столице тоже были свои.
В целом, как показал мониторинг предложений рынка недвижимости Москвы, за первый месяц нового года цены на квартиры на первичном рынке росли. Стоимость квадратного метра в столичных новостройках увеличилась с 75705 руб. до 81140 руб. Вторичный рынок напротив чуть отыграл назад. Если в начале декабря стоимость «квадрата» здесь составляла 86 тыс. руб., то в конце января уже 84,2 тыс. руб. Чуть-чуть подросла «элитка» - в конце января ее можно было приобрести в среднем за 209, 1 тыс. за «квадрат». Зато довольно резко подорожали комнаты - если в декабре приобрести комнату можно было по цене 27,8 тыс. за квадратный метр, то в январе уже за 62,1 тыс. рублей.
По оценке аналитиков, увеличение среднего уровня цен в Москве обусловлено в первую очередь заметным снижением предложений по продаже недвижимости. Особенно это очевидно для вторичного рынка и рынке элитного жилья. Так на конец января количество предложений новостроек составило 15601 единиц, тогда как в начале декабря эта цифра была 19476 единиц. Количество предложений на вторичном рынке за этот период времени снизилось с 5102 до 3827-ми объектов. При этом, больше всего предложений о продаже новостроек, было отмечено в Митино (9,38%), Новомосковском районе ((,38%) и в Теплом стане (6,25%).
Что касается перспектив развития рынка, в последнее время все чаще высказываются предположения, что в ближайшие годы цены на недвижимость в столичном регионе могут все же пойти вниз. Одним из факторов, говорящих в пользу этого - значительный рост числа новостроек в Москве. В последнее время много проектов получили разрешения на строительство. Как только они будут выведены на рынок, между застройщиками даже может начаться конкуренция за покупателей. Кроме того, сама градостроительная политика Москвы стала более мягкой. А значит, полагают эксперты, в ближайшие год-два дефицит предложения, который поддерживал цены на недвижимость в Москве на достаточно высоком уровне все посткризисные годы, может исчезнуть.
Светлана Смирнова
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»
Январь 2013 года был нехарактерно живее все прочих январей во всех сегментах жилой недвижимости, включая дорогие объекты. Причем мы отметили рост количества не только звонков, увеличилось количество залогов и сделок. С одной стороны - это привычное завершение сделок, начатых в прошлом году. С другой стороны, сегодня действительно много «стартов» и со стороны покупателей и со стороны продавцов. Однако нужно понимать, что это не живой рынок - этот январь активный исключительно по сравнению с январем последних лет.
На первичном рынке появилось некоторое количество интересных предложений по соотношению цены и качества. Если еще недавно мы говорили о том, что покупательский спрос сместился в сторону вторичного рынка, то сегодня и в сегменте нового строительства есть из чего выбирать. В то же время, на рынке первичного жилья появились новые имена, что несколько настораживает.
На вторичном рынке цены в рекламе упали практически на 0,5% до 95,6 тыс. руб. за кв. м. А вот цены реальных сделок не изменились. На первичном рынке, наоборот, отмечается рост средневзвешенной стоимости кв. м на 1,2% - до 86,9 тыс. руб.
Александра Кржевова, Руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» - направление «Москва»
Уровень спроса на квартиры в новостройках, помимо общей ситуации на рынке и фактора сезонности, в значительной степени зависит от характеристик объекта, стадии строительства, позиционирования и рекламной активности девелопера. Январь, в этом смысле, является показательным месяцем. Появление в 2012 такого субрынка как Новая Москва усилило конкуренцию на московском рынке. Это стало одной из причин продления специальных новогодних акций на январь 2013 г. практически во всех новостройках Москвы. Значение скидок составило в среднем 7-10% (до 12% на квартиры в «старой» Москве). Количество сделок в январе 2013 г. в целом соответствовало или даже превышало покупательскую активность в январе 2012 г., в том числе, по причине более высокой стадии готовности объекта.
Что же касается покупательских предпочтений, то по данным ГК «Пионер», спрос распределялся следующим образом: на покупку однокомнатных квартир приходится 25-33% сделок, на покупку двухкомнатных - 30-35%, столько же - 30-35% - сделок приходятся на трехкомнатные квартиры. В 2013 г. распределение спроса стало более равномерным по сравнению с аналогичным периодом 2012 г., когда на покупку двухкомнатных квартир приходилось порядка 40-50% сделок.
Наличие квартир, как без отделки, так и с готовой отделкой, безусловно, привлекает потенциальных покупателей. Однако в январе 2013 г., по сравнению с январем 2012 г., увеличилась доля покупателей, которые выбирают позицию жесткой минимизации затрат, но при этом не готовы переориентироваться на Новую Москву или Ближнее Подмосковье. Причинами этого являются: повышение ставок ипотечного кредитования, которое произошло осенью 2012 г., а также сокращение собственных средств у целевой аудитории в связи с замедлением темпов роста российской экономики и другими макроэкономическими факторами. Такая ситуация, по нашим прогнозам, является временной, в перспективе спрос на квартиры с отделкой будет расти.
По нашим подсчетам, на первичном рынке жилой недвижимости комфорт-класса в январе наблюдалась стагнация цен на уровне 132 000 руб. за «квадрат»- их изменение за месяц составило около 0,1%. Это объясняется тем, что, благодаря действию новогодних скидок, цены во многих объектах оставались на уровне декабрьских. Незначительное изменение ценовой ситуации наблюдалось в сегменте многокомнатных квартир (четырехкомнатных и более). За счет «вымывания» наиболее дешевых квартир данного типа в декабре, средняя цена 1 кв. м в январе 2013 г. автоматически стала на 1% выше. Однако подобная ценовая динамика не может быть названа «ростом» в прямом смысле этого слова.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб»
В январе 2013 года в продажу вышло несколько объектов эконом-класса, которые оказали влияние на среднюю стоимость квадратного метра - по итогам месяца он подешевел на 1%. Кроме того, в январе многие застройщики продлили действие новогодних акций, стимулируя спрос в праздничные дни. Вероятно, в следующие месяцы ситуация изменится: в продажу запланирован вывод большого числа проектов комфорт класса, где квадратный метр стоит в среднем 90 000-100 000 рублей. Таким образом, рост цен в 2013 году продолжится.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар»
Январь - месяц с низкой потребительской активностью в связи с новогодними праздниками и последующим затишьем. Хотя стоит отметить, что в этом году значительного снижения не наблюдалось. Большинство акций перенеслись с декабря на январь. Рост цен отмечен не был, они остались на уровне декабря. Объем продаж на первичном рынке жилой недвижимости был достаточно хороший.
По собственной информации Restate.ru
Перейти на страницу квартиры в новостройках в
Санкт-Петербурге (СПб)